Aannemers die niet behoeden, bloeden

In het bouwrecht geldt het gezegde: “wie niet behoedt, bloedt”. Dit is overgenomen in de wet (artikel 7:754 BW) en is bekend als de waarschuwingsplicht. Dit betekent dat de aannemer die fouten had moeten ontdekken aansprakelijk is voor de schade die door de fout ontstaat, tenzij de aannemer de opdrachtgever tijdig heeft gewaarschuwd voor de gevolgen van de fouten. Deze verplichting geldt altijd, ook bij een hele deskundige opdrachtgever of als het ontwerp is gemaakt door een professionele architect of constructeur.

De aannemer (in zijn hoedanigheid als opdrachtnemer) moet waarschuwen bij het aangaan of uitvoeren van het overeengekomen werk. In ieder geval moet de waarschuwing op tijd zijn zodat schade kan worden voorkomen.

Volgens de wet moet de aannemer waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht, gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever (bijvoorbeeld de ondergrond), fouten of gebreken in de plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften die door de opdrachtgever zijn verstrekt. Het gaat dus om problemen over de realisatie van het werk volgens de opdracht.

Zorg er als aannemer/ opdrachtnemer dus voor dat de opdrachtgever begrijpt wat er mis kan gaan als de opdracht niet wordt aangepast. Ga niet uit van de mogelijke aanwezige kennis van de opdrachtgever. Leg de waarschuwing schriftelijk vast zodat u kunt bewijzen dat u aan uw waarschuwingsplicht heeft voldaan (e-mail en WhatsApp is ook schriftelijk). Vanaf 1 januari 2024 is het bovendien verplicht om schriftelijk en uitdrukkelijk te waarschuwen. Dit geldt alleen bij de bouw van bouwwerken. Als u iets op een bouwplaats doet dan is de kans groot dat u met een bouwwerk te maken heeft.

De waarschuwingsplicht is begrensd. Er wordt rekening gehouden met de deskundigheid die van een aannemer in het gegeven geval in het algemeen mag worden verwacht. Van een kleine aannemer mag bijvoorbeeld minder worden verwacht dan van een grote aannemer. Er wordt ook rekening gehouden met aanvullende en/of specifieke deskundigheid waarover de aannemer in het concrete geval daadwerkelijk beschikt. Aannemers hoeven dus niet het ontwerpproces zelf opnieuw uit te voeren, de constructieberekeningen over te doen of de bouwstoffen zelf te testen.

In de praktijk gaat het vaak mis bij het bewijs. De aannemer heeft de opdrachtgever vaak op een keurige manier mondeling gewaarschuwd of e.e.a. (te) vaag schriftelijk vastgelegd. Als de schade is ingetreden dan heeft de opdrachtgever opeens ‘geen actieve herinneringen’ meer aan de mondelinge waarschuwing of dan is de summiere schriftelijke waarschuwing ineens onduidelijk. In dat geval is het vaak heel moeilijk om te bewijzen dat de aannemer aan de waarschuwingsplicht heeft voldaan. Als de aannemer niet kan bewijzen dat hij (voldoende) heeft gewaarschuwd, dan heeft dat als gevolg dat de aannemer aansprakelijk is voor de schade die daardoor is ontstaan.

Een gewaarschuwd mens telt voor twee: een goed juridisch advies kost vaak veel minder dan de (potentiële) schade en levert veel meer rust op. Bovendien kunnen aannemers de opgedane juridische kennis (do’s and dont’s) inzetten bij andere opdrachten.

Voor meer informatie:
mr Bart Baars, advocaat bij Westpoint advocaten
baars@westpointadvocaten.nl