Hoge Raad bevestigt huurkorting door corona

Bij zijn arrest van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad bepaald dat een huurder van een bedrijfsruimte die voor het publiek toegankelijk is (denk aan een winkel, supermarkt of horecagelegenheid) recht heeft op een huurkorting als gevolg van de door de overheid genomen coronamaatregelen. Daar zijn echter wel voorwaarden aan verbonden. De verhuurder staat dus niet direct op achterstand.

Allereerst moet het gaan over onvoorziene omstandigheden die hebben plaatsgevonden vóór 15 maart 2020. Voor overeenkomsten van na die datum zal het per geval aan de hand van omstandigheden moeten worden beoordeeld of van onvoorziene omstandigheden sprake is.

Verder moet het aanspraak maken op huurkorting het gevolg zijn van door de overheid genomen coronamaatregelen. De Hoge Raad vindt dat deze coronamaatregelen dermate ingrijpend zijn dat de verhuurder in redelijkheid niet van de huurder kan verwachten dat de huurder de volledige huur blijft betalen.

Berekening huurkorting

De Hoge Raad gaat uitgebreid in op de berekening van de huurkorting. De Hoge Raad geeft zelfs een voorbeeldberekening:

Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.00, de TVL € 10.000, de behaalde lagere
omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.

1. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
2. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
3. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
4. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld  over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert  in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.

Wenst u nadere inlichting over dit onderwerp neem dan contact op met advocaat mr. Paul Gerritse: gerritse@westpointadvocaten.nl / 013-5444545 / 06-51502747.